Leistbares Wohnen für alle in der Großstadt - eine Illusion? (In "Die Presse" v. 23.02.2022)

Massenmedien berichten in immer kürzeren Abständen über nicht mehr leistbare Wohnungsmieten in städtischen Ballungsräumen. Junge Familien finden kaum mehr einkommensadäquate Mietwohnungen, so sie nicht das Glück haben in einer geförderten Sozialwohnung einziehen zu können oder von ihren Eltern unterstützt zu werden. Gar nicht davon zu reden, dass die Preise der Eigentumswohnungen, auch für mittelständische Familien, unerschwingliche Höhen erreicht haben. Das ist aber kein isoliert, regionales Phänomen, sondern eines fast aller westlich orientierter Metropolen.


Warum explodieren die Mieten und Wohnungspreise am freien Markt? In einem 2019 veröffentlichten Zeitungsinterview erläutert ein bekannter Wiener Bauträger, der sowohl im frei finanzierten als auch geförderten Wohnbau tätig ist, das Kernproblem so: Galt früher als Faustformel, dass die Kosten für das Grundstück maximal 20% der Gesamtbaukosten betragen dürfen, so sei man jetzt bei fast 70% angelangt. (W. Kallinger, Der Standard, 13.03.2019). Bei kaum über der Inflationsrate liegenden Steigerungsraten der reinen Baukosten wird klar, wo der Grund für die exorbitante Preisentwicklung liegt. Was kann man dagegen tun?


Der Gesetzgeber bestimmt durch Bebauungsbestimmungen den Wert eines Grundstücks


Seit langem werden vom zuständigen Gesetzgeber überall dort, wo Flächenwidmungs- und Bebauungspläne die Bebauungsmöglichkeiten regulieren, wie z.B. in Wien, die erzielbaren Grundpreise massiv beeinflusst. Denn mit diesen rechtskräftigen Plänen wird unter anderem limitiert, wie viel Geschoßfläche und welche Nutzungsarten auf dem jeweiligen Grundstück erlaubt werden. Zwar kann durch planerisches Geschick und Ausnützung aller baurechtlichen Möglichkeiten die erzielbare Fläche maximiert werden, aber trotzdem stoßt man hier an nicht mehr überschreitbare Grenzen.


Bezogen auf ein bestimmtes Grundstück kann man stark vereinfachend sagen, dass der erzielbare Grundstückspreis davon abhängen wird, wie viele m² an Nutzfläche darauf gebaut werden können. Je mehr, desto höher wird der Preis sein. Der Gesetzgeber bestimmt daher wesentlich mit, wie wertvoll die Liegenschaft ist. Im Extremfall kann durch die Einschränkung der Bebaubarkeit eine Liegenschaft für den Besitzer praktisch wertlos werden.


Im März 2019 wurde im Wiener Gemeinderat eine Bauordnungsnovelle beschlossen, welche eine neue Widmungskategorie für "Geförderten Wohnbau" vorsieht. Auf den davon betroffenen Grundstücken wird vorgeschrieben, dass hier geförderte Wohnungen im Ausmaß von mindestens zwei Drittel zu errichten sind, der verbleibende Rest kann frei finanziert werden. Im geförderten Wohnbau sind sowohl für die Baukosten als auch für die Grundstückskosten eine Obergrenze vorgeschrieben. Damit wird der erzielbare Grundpreis wesentlich limitiert. Der Aufschrei in der Immobilienbranche war groß.


Auch diese Maßnahme, der man einen gewissen radikalen Touch nicht absprechen kann, wird allerdings selbst dann, wenn sie großflächig und konsequent ausgerollt wird, den Anstieg der Bodenpreise vielleicht etwas verlangsamen, sicher aber nicht dauerhaft bremsen können. Denn der Boden unterliegt als ein nicht vermehrbares Gut, wenn er zur handelbaren Ware wird, den Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage.


Erst durch die von der Allgemeinheit finanzierte öffentliche Infrastruktur wird ein Grundstück wertvoll


Die Rechtfertigung für diese Einschränkungen liegt darin begründet, dass die Allgemeinheit erst durch ihre Steuerleistung es den Gemeinden ermöglicht, jene Infrastruktur zu errichten und bereit zu halten, welche in der Regel erst die eigentliche Nutzung des Grundstücks ermöglicht und damit ursächlich den tatsächlichen Wert des Grundstücks generiert. Dazu zählen etwa die öffentlichen Investitionen in die Versorgungs-Infrastruktur, wie Gas, Strom, Wasser, Kanalisation, Straßen und öffentliche Verkehrsmittel; aber auch Schulen, kulturelle Einrichtungen aller Art und vieles andere, das ursächlich die Attraktivität der Stadt begründet und zu einem Ort ungebrochener Anziehungskraft macht. Das weltweite Wachstum der Städte bezeugt das.


Ohne diese Infrastruktur wäre das Grundstück wenig wert. Die Gemeinschaft kann daher mit guten Gründen eine angemessene Kompensation ihrer Investitionen und damit eine wesentliche Beteiligung an der Wertsteigerung einfordern. Das kann zum Beispiel durch die entsprechend hohe Besteuerung des Grundbesitzes geschehen, die progressiv an die Wertentwicklung der Immobilie gebunden ist. Das hätte zweifellos einen stark dämpfenden Einfluss auf die Nachfrage und damit die Preisentwicklung. Der Grunderwerb aus Gründen der Spekulation würde uninteressant werden, die Kapitalrendite auf jene vergleichbar risikoloser Anlageformen sinken.


Grund und Boden sind keine x-beliebige Ware


In einem weiteren Schritt wäre die Trennung zwischen dem Eigentum an Grund und Boden und der Nutzung des Grundstücks  zu ermöglichen. Das ist auch heute schon gängige Praxis. Etwa im ländlichen Raum mit der Verpachtung von Grundstücken an die Bewirtschafter. Analog dazu kann in städtischen Ballungsräumen jemandem das Recht - ein sogenanntes Baurecht - gegeben werden, auf dem ihm nicht gehörenden Grundstück z.B. ein Mehrfamilienwohnhaus zu bauen, das dieser dann entweder selbst nutzen, bzw. auch verkaufen oder vererben kann. Der Grundeigentümer erhält jährlich einen angemessenen, an der Rendite ähnlich risikoloser Anlageformen orientierten Pachtzins und damit eine Verzinsung seines Kapitals. Weiters behaltet er die Möglichkeiten, sein Grundstück zu vererben oder weiter verkaufen zu können.


Grundeigentümer werden aber nur dann dieser Trennung von "Bodeneigentum" und "Nutzungseigentum" freiwillig zustimmen, wenn durch das Ausmaß der Besteuerung die Spekulation auf weiter steigende Grundpreise finanziell uninteressant wird. Das sollte in der Folge den Verkauf des Nutzungsrechts und damit die Erzielung einer Rendite aus dem Pachtzins attraktiv machen. Der erste Schritt muss daher mit der entsprechenden Gestaltung der Grundsteuer getan werden.


Grund und Boden sind ein nicht vermehrbares Gut. Angesichts ausufernder Staatsverschuldungen befürchten viele die Entwertung ihres Geldvermögens und flüchten, so sie es sich leisten können, in Immobilienveranlagungen, das sogenannte "Betongold". In einer wachsenden Großstadt führt das zwangsläufig zu rasant steigenden Bodenpreisen. Die Folge sind immer höhere Bauten, die immer enger aneinander rücken, um möglichst viele, immer teurer werdende Nutzflächen darauf zu stapeln. Vor allem der Bodenpreis und erzielbare Kapitalrenditen, nicht Architekten und Stadtplanungsbüros, bestimmen heute wesentlich die Gestaltung unserer Städte.


Das wird sich erst ändern, wenn Baugründe nicht mehr wie eine x-beliebige Ware behandelt werden. Dies zu ändern bedarf es nicht eines massiven Eingriffs in unser Gesellschaftssystem. Die Instrumente dafür sind vorhanden, es bedarf nur der Bereitschaft, die Lehren aus den negativen Entwicklungen in unseren Großstädten zu ziehen. Dann werden Wohnungen wieder, auch ohne staatliche Preisregulierung, für viele wieder leistbar werden, denn ihr Preis wird nicht mehr vorwiegend von den Baugrundkosten bestimmt werden.