Unsere Massenmedien berichten in immer kürzeren Abständen über nicht mehr leistbare Wohnungsmieten in städtischen Ballungsräumen. Junge mittelständische Familien finden kaum mehr einkommensadäquate Mietwohnungen, so sie nicht das Glück haben in eine geförderte Sozialwohnung einziehen zu können, oder von ihren Eltern unterstützt zu werden. Gar nicht davon zu reden, dass die Preise der Eigentumswohnungen für diese Familien unerschwingliche Höhen erreicht haben. Das ist aber kein isoliert, regionales Phänomen. Die meisten Metropolen haben diese Probleme schon lange, zum Teil auch in einem viel größeren Ausmaß. Es handelt sich dabei um ein prinzipielles Problem marktfundamentalistisch orientierter Gesellschaften: Im Kern geht es um den Eigentumsbegriff an Grund und Boden in städtischen Ballungsräumen. Ein heißes Eisen, das anzugreifen wenige wagen.

Warum explodieren die Mieten und Wohnungspreise am freien Markt? In einem 2019 veröffentlichten Zeitungsinterview erläutert ein bekannter Wiener Bauträger, der sowohl im frei finanzierten als auch geförderten Wohnbau tätig ist, das Kernproblem so: Galt früher als Faustformel, dass die Kosten für das Grundstück maximal 20% der Gesamtbaukosten betragen dürfen, so sei man jetzt bei fast 70% angelangt. (W. Kallinger, Der Standard, 13.03.2019). Bei kaum über der Inflationsrate liegenden Steigerungsraten der reinen Baukosten wird klar, wo der Grund für die exorbitante Preisentwicklung liegt.

Lange stagnierte die Bevölkerungszahl Wiens. Das änderte sich aber fast schlagartig mit den Jugoslawienkriegen anfangs der 1990er-Jahre, die zu einem kräftigen Zuzug führten. Man darf sich nicht darüber wundern, dass bei rasch ansteigender Bevölkerungszahl das Reservoir an geeigneten Baugründen knapp wird. In einer freien Marktwirtschaft führt Mangel an der Ware Baugrund bei steigender Nachfrage zu steigenden Preisen. Wien war und ist gegenüber anderen wachsenden Metropolen in einer bevorzugten Lage. Mehr als 60% der Bevölkerung leben in geförderten, bzw. auch gemeindeeigenen Wohnungen mit billigen, in den Gemeindewohnungen sogar sehr billigen Mieten. Wer aber eine Wohnung kaufen möchte wird feststellen müssen, dass er sich kaum ohne Inkaufnahme hoher Verschuldungsraten - sofern man überhaupt als kreditwürdig eingeschätzt wird - am freien Markt versorgen kann. Genau deshalb wird so viel über das teure Wohnen in der Großstadt geschrieben. Das alles ist nicht neu und erinnert mich an die Gründerzeit des 19. Jahrhunderts.

Ich bin in einer der damals errichteten zahlreichen Wiener Zinskasernen aufgewachsen. So nannte man jene billig errichteten Massenquartiere in den Arbeiterbezirken, welche im letzten Drittel des 19. Jahrhunderts im Boom der Wiener Gründerzeit gebaut worden sind. Die Straßen- und Hofbreiten wurden damals knapp dimensioniert, um auf den in der rasch wachsenden Stadt kostbar gewordenen Baugründen möglichst viel Nutzfläche stapeln zu können. Bebauungen bis zu 85% der Grundstücke waren häufig.

"Lichthof" lautete der zynische Euphemismus für die zugunsten der Flächenmaximierung minimierten Abstandsflächen, in die sich kaum Tageslicht, geschweige denn ein winterlicher Sonnenstrahl verirren konnte. Die oft hinter protzigen, reich geschmückten Straßenfassaden verborgenen Kleinwohnungen bestanden in der Regel nur aus einem Zimmer und einer vom öffentlichen Erschließungsgang belüfteten Küche. Das Fließwasser musste vom Gang geholt werden, wo sich auch die Gemeinschaftstoiletten befanden. In diesen schlecht belichteten, feuchten Wohnungen hausten oft 6, zuweilen auch mehr Personen, ganz abgesehen von den sogenannten "Bettgehern", also Fremden, die untertags zum Schlafen in die freigewordenen Betten kamen, denn die Mieten wären sonst unerschwinglich hoch gewesen. Die sanitären Verhältnisse waren miserabel. Die Tuberkulose - in den Kronländern als "Wiener Krankheit" bekannt - weit verbreitet. 1918 verfügten nur 5% der Wiener Wohnungen über fließendes Wasser und 7% über elektrisches Licht. Aber viele konnten sich nicht einmal diese aus heutiger Sicht katastrophalen Wohnverhältnisse leisten. Hundertausende Obdachlose hausten in feuchten Kellern oder Tunneln des überdachten Wienflusses.

Der Zusammenbruch der österreichisch-ungarischen Monarchie im Gefolge des 1. Weltkriegs machte den Weg frei für heute radikal anmutende Veränderungen. 1923 beschloss der Wiener Gemeinderat, übrigens mit Zustimmung der bürgerlichen Parteien, die Einführung stark progressiv gestalteter Steuern, die Investitionen in den Bau von Mietwohnungen völlig unrentabel machten und damit zum Einbruch der Bodenpreise führten. Diese steuerlichen Maßnahmen füllten die Stadtkasse, sodass die Gemeinde Wien nicht nur durch den Ankauf der jetzt stark verbilligten Baugründe zum größten Grundbesitzer der Stadt aufsteigen konnte, sondern auch über ausreichende finanzielle Mittel zur Realisierung ihres ehrgeizigen Wohnbauprogrammes verfügte. In den zehn Jahren bis zum Untergang der demokratischen Republik im Bürgerkrieg des März 1933 wurden ca. 60.000 Gemeindewohnungen errichtet, für die nur 4-8% eines durchschnittlichen Arbeiterlohnes an Miete bezahlt werden musste. Diese Wohnungen waren zwar nach wie vor klein, verfügten aber über einen wesentlich höheren sanitären Standard.

Aber es ging nicht nur darum möglichst viele Gemeindewohnungen mit gutem sanitären Standard zu bauen. Auch die in den gründerzeitlichen Massenquartieren um engste Höfe gruppierten finsteren Wohnhöhlen sollten endgültig der Vergangenheit angehören. Man fasste jetzt, wenn das möglich war, einige Baublöcke zu einem "Superblock" zusammen mit einem oder mehreren großen, begrünten Innenhöfen. Diese "Superblöcke" wurden zum Marken- und Erkennungszeichen der Bauten des "Roten Wien".

Mit dieser neuen städtebaulichen Form wurde der Bebauungsgrad der Grundstücke um bis zu 70% abgesenkt gegenüber dem, was in der Gründerzeit davor üblich geworden war. Abgesenkt zugunsten guter Belichtung der Wohnungen und der Schaffung ihnen unmittelbar zugeordneter, oft wunderbar großzügig bepflanzter Innenhöfe. Ein umfangreiches Angebot an Gemeinschaftseinrichtungen ergänzte diese Anlagen. Im März 1933 fand das wegweisende Wohnbauexperiment des "Roten Wien" nach der Ausschaltung des Parlaments im autoritären Ständestaat ein jähes und vorzeitiges Ende.

Nach der Beseitigung der Zerstörungen des 2. Weltkriegs mussten neue Baugründe erschlossen werden, um den Wohnbedarf der in die jetzt rasch wachsende Großstadt Zuziehenden decken zu können. Wie in vielen anderen europäischen Städten entstanden in den 1960er-Jahren auch in Wien in den neu erschlossenen, vor allem an der Peripherie liegenden Baugebieten, erste Großwohnanlagen mit hohen langen Gebäuderiegeln in Zeilenbauweise mit relativ großzügig bemessenen Grünflächen dazwischen. Auch die städtebauliche Konzeption der Superblöcke der 1. Republik wurde in den 1970er-Jahren weiter entwickelt. Man hatte Platz und konnte die Bebauungsdichte niedrig halten. Die Stadt wuchs in die Breite.

Mit dem allmählich zunehmenden Wohlstand verbesserte sich bei späteren Projekten die Bauqualität und mit der Kritik an der mangelnden infrastrukturellen Ausstattung dieser ersten Nachkriegsanlagen auch diese. Die Wohnungen wurden größer, die Kinder hatten ihren Privatbereich in eigenen Zimmern, besonnte Balkone oder Loggien waren selbstverständlich geworden. Unbestreitbar war die wesentliche Erhöhung der Lebensqualität. Es gab viel Licht, Sonne, Spiel- und Erholungsräume mit Platz für die Kinder zum Herumtoben oder zum Rückzug, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Die grauenhaften hygienischen und psycho-sozialen Lebensbedingungen in den gründerzeitlichen Massenquartieren der Arbeiterbezirke gehörten damit endgültig der Vergangenheit an. Es schien so, als ob die aus der Enge der großstädtischen Massenquartiere geborene Vision einer von Licht, Luft und Sonne bestimmten, menschenwürdigen Stadt, Wirklichkeit werden könnte.

In den 1980iger-Jahren konzentrierte die Gemeinde Wien den An- und Verkauf von Grundstücken für den gesamten Sozialen Wohnbau bei sich im dafür gegründeten Bodenbereitstellungsfond. Damit sollte verhindert werden, dass sich Wohnbauvereinigungen beim Ankauf von Baugründen konkurrieren und damit die Bodenpreise treiben. Dieser Fond konnte auf Vorrat z.B. landwirtschaftlich genutzte Flächen an der Peripherie günstig aufkaufen. Bei Bedarf wurde dann später in Bauland umgewidmet und unter Verzicht auf die dadurch erfolgte Wertsteigerung billig an die "Gemeinnützigen" Bauträger weiterverkauft.

Das sollte sich Anfang der 1990er-Jahre mit dem, im Gefolge der "Jugoslawien-Nachfolge-Kriege" wieder einsetzenden starken Bevölkerungswachstum der Stadt und der damit einhergehenden Verknappung des Wohnungsangebotes ändern. Der Bedarf an Baugründen stieg und damit die Bodenpreise und in der Folge natürlich auch die Wohnungspreise am freien Markt. Der Bodenbereitstellungsfond befand sich jetzt durch seine vorausschauende Einkaufspolitik in der komfortablen Lage, über ein umfangreiches Portfolio billig angekaufter potentieller Baugründe zu verfügen. Er begann jetzt, unter Ausnützung seiner marktbeherrschenden Position, gewinnorientiert an gemeinnützige Bauträger zu jetzt wieder rasch steigenden Preisen zu verkaufen, die sich am Niveau des frei finanzierten Marktes orientierten. Wie sich später herausstellen sollte - aus meiner Sicht - ein Sündenfall. Die Intention war zwar nachvollziehbar, denn diese Gewinne wurden gemeinwohlorientiert verwendet, z.B. um die Kosten für anstehende Investitionen in die erforderliche Infrastruktur einer stark wachsenden Stadt abzudecken. Was waren aber die Folgen?

Wie schon eingangs erwähnt, setzen sich die Kosten für den Bau einer Wohnung im Wesentlichen aus den Grundstückkosten und jenen für die Bauherstellung zusammen. Trotz Hochkonjunktur blieben die Baukosten relativ stabil, nicht aber die stark ansteigenden Grundstückspreise. Da die Wohnungsmieten weiterhin billig bleiben sollten, begann man wesentlich mehr Nutzfläche auf die Grundstücke zu bauen. So konnte der auf die einzelne Wohnung entfallende Anteil am Grundstückspreis niedrig gehalten werden.

Im gleichen Ausmaß wie jetzt die Gebäudehöhen anstiegen, man nannte das euphemistisch "Aufzonen",  schrumpften die Abstände zwischen den Häusern. Für die kümmerlichen verbleibenden Freiflächen verwendete man den neu geschaffenen Terminus technicus des "Restgrüns". Gegenüber den Gemeindebauten des Roten Wien wurden jetzt bis zu zweieinhalb, im innerstädtischen Bereichen sogar bis zu dreieinhalb mehr Nutzfläche auf den Grundstücken gestapelt. Diese Entwicklung hat sich bis heute ungebremst fortgesetzt.

Wie sehr die Wohnqualität mit guter Belichtung und Besonnung verbunden ist, muss wohl nicht näher erläutert oder begründet werden. Ein Blick auf die Wohnungspreise eines frei finanzierten beliebigen Neubaus im städtischen Bereichen zeigt es deutlich: Je höher oben das Stockwerk, desto höher auch der Preis. Für Wohnungen im Dachgeschoß mit Terrassen werden heute Fantasiepreise bezahlt - und das nicht nur in Zentrumslagen. So findet soziale Segregation nicht alleine zwischen Wohnvierteln, sondern auch in den Häusern selbst statt. Wer im Treppenhaus höher hinauf zu seiner Wohnung muss, ist auch auf der sozialen Stufenleiter höher gestiegen. Zwar wohnte das gehobene Bürgertum seinerzeit gerne in der Bel Etage und die Plebs oben unter dem Dach. Aber damals gab es weder Aufzüge noch Klimaanlagen.

Mit dieser Strategie zunehmender Verdichtung konnte die Stadt erreichen, dass die Mieten im geförderten Sozialen Wohnbau, trotz der rasant steigenden Baugrundpreise, niedrig und damit leistbar blieben - jedoch zu Ungunsten vieler bereits in der Zwischenkriegszeit erreichter Qualitäten.

Dieser Trend zur weiteren Verdichtung sollte sich nach der Jahrtausendwende fortsetzen, da der Zuzug in die Großstadt nicht abriss. Ja er beschleunigte sich weiter, als nach der Welt-Finanzkrise des Jahres 2008 veranlagbares Kapital zunehmend in das scheinbar sichere "Betongold", also Immobilien verlagert wurde. Die Bodenpreise stiegen weiter an, jetzt aber beschleunigt, und damit auch die Mieten und Wohnungspreise. Wie ich schon erwähnt habe, galt früher als Faustformel, dass die Kosten für das Grundstück maximal 20% der Baukosten betragen dürfen, so war man 2019 bei fast 70% angelangt. Das sind dramatische Anstiege, welche immer mehr Rufe nach Beschränkungen des Eigentums an Grund und Boden in den Ballungszentren laut werden lassen.

Bisher suchte man durch die Stapelung von immer mehr Nutzfläche auf den Baugründen die Gesamtkosten etwas einzubremsen und nahm die damit oft verbundene Verschlechterung der Wohnqualität in Kauf. Wenn das Bevölkerungswachstum allerdings weiter anhält - und davon müssen wir angesichts des weltweiten ungebremsten Wachstums der Ballungsräume ausgehen - muss die Stadtpolitik neue Wege suchen. Das unreflektierte Vergrößern der Gebäudehöhen bei gleichbleibenden, oder sogar verringerten Abstandsflächen als Ultima Ratio der Stadtplanung, reduziert den modischen Fachbegriff der "Nachverdichtung" zum bloßen Euphemismus für Verschlechterung von Wohnqualität und umschreibt nur die Kapitulation vor dem zum Naturgesetz erklärten Marktfundamentalismus und der Heiligsprechung des uneingeschränkten Eigentums an Grund und Boden.

Wir sollten nicht warten bis es fünf vor zwölf ist, denn dieser Zeitpunkt kann bei sozialen Verwerfungen schnell erreicht werden. Und dann wird es vielleicht nicht mehr mit einigen vorsichtigen Eingriffen in das Eigentumsrecht getan sein. Bedenken wir, dass das uneingeschränkte Eigentum an Grund und Boden auch heute dort, wo es um die Interessen der Allgemeinheit geht, immer wieder auch rechtlich begrenzt wird. In der weiter sich verdichtenden und wachsenden Großstadt wird es unumgänglich sein, in der Bodenfrage den sozialen Ausgleich zwischen Einzel- und Gemeinwohl zu finden. Der gesellschaftliche Diskurs darüber sollte besser gestern als heute begonnen haben.

Wie weit wir uns in den letzten 100 Jahren vom Geist des tätigen, solidarischen Humanismus entfernt haben, wird erkennbar beim Lesen der Weimarer Verfassung aus dem Jahr 1919. Dort werden im berühmt, berüchtigten Artikel 155, der auch heute noch geltendes deutsches Recht ist, die Staatsziele formuliert: Nämlich die Verpflichtung des Eigentümers, ich zitiere, "Wertsteigerung des Bodens, die ohne Arbeits- oder Kapitalaufwendung auf das Grundstück entsteht...für die Gesamtheit nutzbar zu machen". Weiters die Möglichkeit, ich zitiere wieder, "...Grundbesitz, dessen Erwerb zur Befriedung des Wohnbedürfnisses...nötig ist" "enteignen" zu können. Nicht zuletzt wird als Staatsziel formuliert, dass, ich zitiere wieder, "Die Verteilung und Nutzung des Bodens ...von Staats wegen in einer Weise überwacht (wird), die Missbrauch verhütet und dem Ziele zustrebt, jedem ....eine gesunde Wohnung...zu sichern."