Da gibt es den Projektentwickler und Bauträger, nennen wir ihn XY, von dem eine Wohnung gekauft wird. Dieser will natürlich möglichst viel verdienen. Zuerst hat er einmal das Grundstück gekauft. Das ist sehr teuer, denn bebaubare Liegenschaften sind in einer Großstadt mit rasch wachsender Bevölkerungszahl rar. Er beauftragt junge, unerfahrene Architekten mit der Planung. Die sind billiger. Diese wollen ein schönes Haus machen, investieren viel Arbeit, für die sorgfältige technische Durcharbeit fehlt dann die Zeit, vielleicht auch das Wissen, am Ende auch das Geld, denn die Mitarbeiter müssen auch bezahlt werden. Später auf der Baustelle erzählt der Polier, dass die Planung der Ableitung der Niederschlagswässer vergessen, oder einfach nicht mehr gemacht worden ist. Das wird er dann auf der Baustelle lösen müssen – oder auch nicht? Das Gebäude wird von einem Generalunternehmer errichtet werden, mit dem der Bauträger schon viel gebaut hat. Die Bauüberwachung bzw. das Baumanagement wird von einer junge Truppe gemacht werden, die das kostengünstig erledigen und später dann kaum auf der Baustelle zu sehen sein wird. Sie sind vor allem mit der Betreuung der Käuferwünsche beschäftigt: Ein anderer Fußbodenbelag, eine breitere Badewanne und Ähnliches.

Die Wohnungen sind schnell verkauft, denn in der wachsenden Stadt wird ihr Wert zuverlässig steigen, nicht zuletzt deshalb, weil sie in einem immer beliebter werdenden Viertel mit gut ausgebauter Infrastruktur liegen. Gebaut wird schnell, denn die beschäftigten Firmen werden mit vom Bauträger aufgenommenen Krediten bezahlt. Außerdem sind die Kreditzinsen relativ hoch, weshalb man darauf achten muss, die Wohnungen nicht nur rasch zu verkaufen, sondern über die eingesammelten Gelder auch bald verfügen zu können; je früher der Bau fertig ist, desto schneller geht das. Da kann die Bauleitung nicht so genau hinschauen, ob der Installateur, der Elektriker, der Spengler, oder gar die Baufirma alles genau nach Vorschrift gemacht haben, oder gar etwas ganz falsch, sodass man es wegreißen und neu machen muss. Das kostet zu viel Zeit. Und wie man weiß: Zeit ist Geld! Auf der Baustelle gibt es nur einen Bauleiter. Gute Bauleiter sind teuer und rar. Dieser sitzt in einem kleinen Straßenbüro, 200m entfernt, und macht den ganzen Tag Terminkoordination und Rechnungskontrolle. Auf der Baustelle sieht man ihn kaum. Er kann gerade noch gemeinsam mit der Truppe des Baumanagements darauf schauen, dass die Käuferwünsche so umgesetzt werden, dass die Wohnungen dann auch anstandslos übernommen werden können.

Schließlich ist der Bau fertig, die Käufer und Mieter freuen sich darauf, bald einziehen zu können. Die ersten Mängel werden entdeckt. Risse in Wänden, eine nicht abrinnende Duschtasse, gesprungene Bodenfliesen, in der Garage geben alle paar Wochen Lampen der Notbeleuchtung ihren Geist auf, usw. und so fort. Das alles ist normal, denn bei dieser viel zu schnellen Bauweise wird so manches nur so gemacht, dass es fertig und bei der Wohnungsübergabe gut aussieht. Lange trifft man daher im Haus immer wieder Professionisten, befasst mit Reparaturen. Die werden zumeist auch vom Generalunternehmer im Rahmen seiner Gewährleistungspflicht gemacht. Diese nachträglichen Korrekturen hat er natürlich schon in seiner Kalkulation eingepreist. Das ist normal. Nach 3 Jahren ist seine Gewährleistungspflicht abgelaufen. Wenn jetzt Schäden auftreten, müssen das die Eigentümer selbst, oder ihre Versicherungen bezahlen. Das ist gut für den Generalunternehmer, denn viele mangelhafte Bauausführungen werden erst später sichtbar bzw. bemerkt. Billige Materialien, die anfangs gut aussehen, aber schneller als die teureren verschleißen und dann ersetzt werden müssen, sind in diesem beschriebenen System der Gewinnmaximierung Systembestandteil. Wer anderes erwartet, hat das System nicht verstanden. Bis zu diesem Punkt gibt es in diesem Wohnhaus nichts Auffälliges, es ist die Realität heutigen Bauens.

Interessanter wird es, wenn man - z.B. durch Wasserschäden in einer Wohnung - Einblick in die enge Verflechtung jener Firmen bekommt, die mit der Beseitigung solcher Schäden befasst sind. Es ist für Außenstehende nicht ganz einfach, die unterschiedlichen Interessenslagen aller Beteiligten zu durchschauen und wie diese zusammenhängen. Es ist ein System, das für die „Endverbraucher“, also die einzelnen Eigentümer und deren eventuelle Mieter, zu langwierigen, fehlerhaften Abläufen und überhöhten Kosten führen. Ein System, das längst schon partiell dysfunktional geworden ist und in allen Akteuren Frustration produziert.

DIE BESCHREIBUNG EINES DYSFUNKTIONALEN, ARBEITSTEILIGEN SYSTEMS

Am Anfang des Prozesses einer Schadensbehebung steht der erste Kontakt mit dem für das Haus zuständigen Sachbearbeiter der Hausverwaltung, in unserem Fall ist das der Gruppenleiter, nennen wir ihn Herr Meier. Dieser betreut viele Häuser – und wie sich im Lauf der Jahre herausstellen sollte – mehr als er bewältigen kann. Das hat unter anderem damit zu tun, dass es oft Wohngebäude mit vielen Eigentümern sind. Hausverwalter betreuen ungern solche Häuser, denn das macht es schwieriger, Entscheidungen zu erreichen, für welche die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. Das ist zeitaufwändig, erzeugt viel Mailverkehr und zahlreiche Telefonate mit oft lästigen Eigentümern, die naturgemäß selbstbewusster und engagierter als Mieter die Wahrnehmung ihrer Interessen einfordern.

Das Alltagsgeschäft von Herrn Meier ist allerdings die Organisation von Reparaturen. Wie schon eingangs beschrieben, gehören mangelhafte Ausführungen, die früher oder später zu Schäden führen, zur Realität heutigen Bauens, sind zur Normalität geworden. Diese zahlreichen Reparaturen zu organisieren ist aufwändig, nicht zuletzt deshalb, weil dabei oft mehrere Handwerker aus unterschiedlichen Professionen zu koordinieren und auch zu überwachen sind. Das gilt vor allem für erforderliche Sanierungen nach Wasserschäden. Herr Meier vergibt daher gerne diese Arbeiten an einen Sanierungs-Generalunternehmer, der für Ausschreibung, Vergabe, Planung, Koordination, Kontrolle und Abrechnung verantwortlich ist. Das ist bequem und erspart der Hausverwaltung viel Arbeit. Allerdings wird alles dadurch teurer als notwendig. Der Generalunternehmer hat kein Interesse an niedrigen Preisen, weil er für seine Eigenleistungen einen prozentualen Aufschlag auf die Gesamtsumme aller Einzelleistungen der von Ihm bezahlten Subunternehmer verrechnet, den sogenannten Generalunternehmerzuschlag. Das ist auch in Ordnung, denn seine oben beschriebenen Arbeiten müssen ordentlich honoriert werden. Die Aufgabe des Hausverwalters wäre es, das Angebot des GU zu prüfen auf technisches Erfordernis, Preisangemessenheit und natürlich auch die entsprechende fachgerechte Erledigung und Dokumentation sowie die Prüfung, welche Kosten von den Gebäudeversicherern übernommen werden können. Alles das in Wahrnehmung der Interessen der Eigentümer, die er in diesen Angelegenheiten vertritt. Alle diese Tätigkeiten gehören zu den Aufgaben einer Hausverwaltung und erfordern daher ein hohes Maß an unterschiedlichen Qualifikationen und nehmen viel Zeit in Anspruch. Zeit, die Herr Meier nicht hat, ganz abgesehen davon, dass er nicht über bautechnische Qualifikationen verfügt. Die Hausverwaltung hat natürlich, als eine der größten in Österreich, eine eigene bautechnische Abteilung, um diese Prüffunktionen wahrnehmen zu können. Aber auch diese ist so überlastet, dass Herr Meier einbekennt, diese erst gar nicht einschalten zu wollen, denn von dort bekäme er erst nach vielen Monaten eine Antwort. Das wolle er den betroffenen Bewohnern nicht antun, denn dann dauere die Schadensbebung noch um einiges länger.

Aufgrund der schlechten Qualität heutigen Bauens - denn es wird, gemessen an der Zahl qualifizierte Fachleute, viel zu viel gebaut – gibt es oft sogenannte „verdeckte Baumängel“. Für deren Behebung kann vom Errichter 30 Jahre lang Schadenersatz gefordert werden, trotz Ablauf der üblichen 3jährigen Gewährleistungsfrist, die für „normale“ Mängel Geltung hat,. Das sind Baufehler, die erst aufgrund eines bereits eingetretenen Schadens bemerkt werden können. In diesen Fällen müsste der die Schadensursache diagnostiziere Fachmann (der jeweilige Spengler, Dachdecker, Installateur…) diesen Sachverhalt der Hausverwaltung prompt melden, damit diese dem für diesen Mangel verantwortlichen Unternehmen Gelegenheit zur Behebung einräumen kann. Damit könnte man verhindern, diese Kosten zu Unrecht den Wohnungseigentümern zu verrechnen. Das geschieht jedoch nie. Ganz im Gegenteil vermeiden es alle Beteiligten mit „verdeckten Mängeln“ befasst zu werden.

Der zur Behebung diese Mangels beauftragte Subunternehmer des Sanierungs-Generalunternehmers, ein Professionist, müsste bei Meldung, es handle sich um einen „verdeckten Mangel“, die Durchführung seiner Arbeiten sofort unterbrechen. Dann hätte die Hausverwaltung Gelegenheit, den Sachverhalt vor Ort „gerichtstauglich“ zu dokumentieren. Der Behebungsauftrag könnte aber auch eventuell storniert werden, um weitere Entscheidungen abzuwarten, jedenfalls müsste er damit rechnen, bei späterer Schadensersatzeinklagung beim Verursacher, sich von eingeschalteten Sachverständigen eventuell überhöhte Rechnungslegung, oder nicht fachgerechte Behebung vorwerfen zu lassen. Das alles ist kompliziert und unangenehm. Er meldet diese spezielle Mängelart daher nur dann, wenn er dazu verpflichtet wird, was allerdings nicht geschieht.

Der den Professionisten beauftragende Sanierungs-Generalunternehmer hat auch kein brennendes Interesse, den Mangel als „verdeckt“ zu melden. Für ihn gelten die gleichen Gründe wie für seinen Subunternehmer. Dazu käme noch deutlich erhöhter organisatorischer Aufwand.

Vor allem aber hat auch Herr Meier keinerlei Interesse daran, einen Mangel als „verdeckt“ gemeldet zu bekommen. In diesem Fall wäre er nämlich verpflichtet, einen Rattenschwanz an organisatorischen Aktivitäten auf sich zu nehmen, wenn es ihm im Vorfeld nicht gelingen sollte, den schadenersatzpflichtigen Errichter des Wohnhauses zu bewegen, den verursachten Schaden auf kurzem Weg auszugleichen. Das wird ihm aber nicht gelingen, weil der Errichter keinen Präzedenzfall für die Möglichkeit einer unmittelbaren Erledigung schaffen möchte. Man müsste ihm erst nachweisen, selbst dafür verantwortlich zu sein. Im Zweifelsfall wären das aber beteiligte Planer, ausführende Unternehmen und Bauleiter mit ihren jeweiligen Haftpflichtversicherungen.

In der Folge, müsste Herr Meier eine genaue „gerichtstaugliche“ Dokumentation der Schadensursache und der dadurch ausgelösten Kosten anfertigen lassen. Mit dieser und einem entsprechenden Informationsschreiben, das er vorweg an alle Wohnungseigentümer des Hauses aussenden muss, hat er eine Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft zeitnah einzuberufen, wo er, nach entsprechender Information, eine Abstimmung herbeizuführen hat, in welcher ihm die Ansprüche aus den Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümer abgetreten werden sollen. Das kann gelingen – oder auch nicht.

Wenn es ihm nicht gelingt, dass alle zustimmen, wird es Streit zwischen den Eigentümern geben, denn dann kann nur ein Bruchteil der Schadenskosten eingeklagt werden, beim verbleibenden Rest müssen alle mitzahlen. Vielleicht findet sich auch gar keine Mehrheit dafür, den Schadensersatz einzuklagen, dann wird es erst Recht Streit unter den Eigentümern geben. Das kann ihm nicht egal sein, weil das wieder zu zahlreichen Anrufen und E-Mails in seinem überquellenden Postfach führen wird.

Wenn es ihm, nach all dieser Mühsal, gelingen sollte, die Entscheidung für eine Schadenersatzforderung herbeizuführen, wird Herr Meier sich vor seinen Vorgesetzten dafür verantworten müssen, nicht erfolgreich die Meldung eines „verdeckten Mangels“ verhindert zu haben. Denn jetzt müsse, aufgrund der Prozessvollmacht der Hausverwaltung, diese ihre eigenen Rechtsanwälte in Bewegung setzen. Kenne er nicht den dreistelligen Stundensatz ihrer teuren, hervorragenden Anwälte? Und dies wegen eines vierstelligen Schadensbetrages, den man, wenn man sein Geschäft verstünde, spielend in der normalen Betriebskostenabrechnung unterbringen hätte können – kein Hahn hätte danach gekräht. Herrn Meier könnte schwarz vor den Augen werden bei der Vorstellung, sich so einem Gespräch mit seinen Vorgesetzten aussetzen zu müssen. Er wird also alles daran setzen, dass es nicht dazu kommen wird.

Dazu kommt noch eine spezielle Pikanterie: Hausverwaltung einerseits und Errichter des Wohnhaus andererseits, sind natürlich 2 verschiedene Unternehmen. Diese haben aber den selben Eigentümer. Sollen also die von seinem obersten Chef bezahlten Anwälte, in Namen der Eigentümergemeinschaft genau eben diesen Chef auf Schadenersatz klagen?

Wer also sollte ein Interesse daran haben an der Meldung eines „verdeckten Mangels“? Natürlich nur die Eigentümer, die alles bezahlen müssen. Aber wenn niemand ihnen sagt, von welcher Art die schadensverursachenden Mängel sind?

Oder ist es gar so, dass auch die Eigentümer sich überlegen sollten, ob es sinnvoll ist, zu klagen. Am Ende wird möglicherweise, nach einem, im Verhältnis zur Schadenssumme, langen Verfahren, ein Vergleich herauskommen, der bestenfalls nur einen Teil der Kosten decken wird. Denn die erfahrene Rechtsabteilung des Hausverwalters wird zwar den Prozess führen, die Kosten ihrer gut bezahlten Anwälte aber an die Eigentümergemeinschaft weiterverrechnen. Vielleich bleibt dann bei der bilanzierenden Endabrechnung aller Kosten ein Minus für die Eigentümer übrig. Hat sich das ausgezahlt – und wenn ja, für wen?